недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Супружеская доля

Московская область 1 158 26

День добрый, уважаемые коллеги! Прошу совета)

В 2002 один продавец продал квартиру двум покупателям - в общую долевую по ½ . В ДКП у нотариуса ни слова о браке, который был зарегистрирован у покупателей с 2001 года. Развод в 2008. Еще до развода муж пропал из поля зрения. Все эти годы жена платила коммуналку, содержание, капиталку, налоги!, ремонты и так далее. Недавно бывший муж обьявился с предложением купить его долю. По цене договорились (цена ниже плинтуса). Бывшая жена (хозяйка другой половины) хочет оставить квартиру себе. Она моя клиентка. Хочу оформить ДКП от них обоих на ее не совместного сына. Я так понимаю, что везде заложена супружеская доля. Вопрос: Как юридически оформить сделку, чтобы она не была притворной. Как ни кручу, все время косяк выходит.

Советы 26
Ирина Владимировна КораблеваЛучший совет24 февраля 2020, 15:29

Ну во-первых, Марта, доли эти НЕ совместные, потому что. судя по информации из Вашего вопроса, покупка по долям была оформлена НОТАРИАЛЬНО. Но, как при совместном имуществе, так и при долевом, если продают или дарят оба собственника, то никакого согласия не нужно ни от одного из них.
Отчуждение всей квартиры в пользу сына - это хороший ход, но раз доли не совместные, то зачем???
Бывшему мужу, действительно будут заплачены деньги. Доли, как я сказала уже не совместные, а личные у каждого.
Так что надо просто клиентке купить у бывшего его долю. У нотариуса вопросов по этому поводу быть не должно. Если этот нотариус возражает, то ищите другого. А если хотите делать непременно у этого нотариуса и он считает, что доли совместны, то тогда он не может отказывать в соглашении о разделе имущества, безграмотно ссылаясь на срок исковой давности, ведь он применяется только при разделе имущества через суд, а не при разделе по соглашению сторон. Или это не нотариуса, а Ваши мысли про исковую давность?
А вот цену, если она ниже плинтуса, неплохо было бы в договоре указать близко к рыночной стоимости половины квартиры, сославшись для мужа на кадастровую стоимость - типа, она официальная и ниже нельзя. Только перед оформлением в целях подстраховки я бы взяла у него расписку, что он получил эту разницу, на которую увеличили стоимость. А в ДКП у нотариуса написать надо тоже, что эта сумма получена. Да этот ход и не будет сильной неправдой, если учитывать его долги б/жене за то, что она все эти годы тратила деньги на оплату всяких квитанций и на содержание и текущий ремонт квартиры.
Говорю про желательное увеличение цены потому, что мало ли ему потом взбредет в голову оспаривать продажу.... Опять же, неизвестно, почему у него такая срочность и дешевизна? А вдруг он обанкротиться собрался? Полная цена в договоре в этом случае просто необходима!

И еще: воспользуйтесь заблуждением нотариуса по поводу совместности долей и сделайте просто соглашение о разделе имущества, из которого будет следовать, что вся квартира будет принадлежать бывшей жене. Там же можно указать и то, что она выплачивает ему определенную компенсацию.

Марта Григ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 февраля 2020, 15:59

Отлично! завтра пойду пытать нотариусов)))))) Спасибо большое! ВСЕМ!!! С вашего позволения пост удалю.

Думаете его теперь можно удалить???
На самом деле, если Вы не хотели, чтобы его видели посторонние, надо было просто разместить его в рубрику "специалист-специалисту" - она никому не видна, кроме зарегенных на сайте спецов.

Александр Воронич24 февраля 2020, 12:53

Соглашение о разделе совместно нажитого имущества должно подойти.

Марта Григ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 февраля 2020, 13:10

Он не идет никуда. Он хочет только денег и быстро. А так да, вариант. Спасибо. Уговорили заложить в банк и сдать в мфц. К нотариусу идти можем, попробую. Он установил дату. 29 февраля. И уезжает незнамо куда.

Александр Воронич24 февраля 2020, 13:15

С точки зрения понятийных договорённостей сложно что-то советовать. Тут Вам самой виднее, так как видите людей и общаетесь с ними. С точки зрения юридической мне этот путь кажется оптимальным. Причём для всех. Попробуйте до мужа донести, что путь к деньгам лежит через нотариуса и банк и что этот путь - единственный.

Марта Григ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 февраля 2020, 13:23

Да. Точно, Так я избавлюсь от притворности. Спасибо.

Анна Орлова24 февраля 2020, 12:57

Как может специалист так выражать свои мысли? Бывшая жена хочет оставить квартиру себе, а её агент хочет оформить квартиру на её сына? Ребенок хоть совершеннолетний? И при чем тут оплата КУ? Платить налоги за долю супруга жена не могла, если у них по 1/2

Марта Григ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 февраля 2020, 13:08

Да, совершенолетний, могла оплачивать все и оплачивала. Так она устроена. И налоги его оплачивала, все что попадало в почтовый ящик было оплачено. Мысли да, путанные. Всего в одном вопросе не расскажешь. Не могу оформить вторую долю на супругу, потому что в её собственной доле есть доля супруга.

Наталья Якушина24 февраля 2020, 15:05

1. Соглашение о разделе имущества между бывшими супругами.
2. Договор купли-продажи 1/2 доли.
Возможно нотариус сделает это одним договором, если долю покупает мать, - надо проконсультироваться. Или долю купит сын?
3. Дарение квартиры сыну в ППФ.

Марта Григ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 февраля 2020, 15:21

1. Я поняла, это спасибо. Но есть исковая давность.
2. Нотариус отказывается отчуждать долю второму супругу, потому что и в другой доле есть доля второго супруга. Это какой то порочный круг. Либо они вместе продают, либо наследство.
3. Это я и хочу сделать, но сделка будет притворной. Дарение невозможно, потому что мы передаем деньги. Только ДКП. Мало того, что мы выплачиваем меньшую сумму супругу, чем мы укажем в договоре, так как меньше 70% от кадастра мы не имеем право указывать в договоре, мы еще и "продаем" долю жены, хотя денег за это не берем. Пост временный удалю потом. Запутанно, потому что мало времени.

Наталья Якушина24 февраля 2020, 15:38

Марта, Вы хотите сказать, что нотариус отказывается оформлять Соглашение о разделе имущества?
В суд что-ли отправляет?

Марта Григ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 февраля 2020, 15:58

Про соглашение, не в нотариусе дело, там непонятен отказ супруга, то ли он боится за другую собственность. Мы мало что знаем. Но пока он согласен на сумму, попробуем отвезти его к нотариусу на соглашение))

Марта Григ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 февраля 2020, 15:44

Спасибо за ответ. Да, нотариус отказала и да, буду искать другого. В договоре да, будет кадастровая, остальную часть мы напишем расписку, тоже думала... Про срочность, тоже не поняли. Поэтому и ищу оптимальный выход. Ну там не большая разница, МО, двушка, 2500 рынок? думаю продажная и того меньше, кадастр 2400, долю договорились за 500. Спасибо большое Ирина Владимировна, Наталья и Александр.

Марта Григ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 февраля 2020, 15:48

Нотариус не отчуждает 1/2 из за супружеской доли. Да в 2002 году ДКП был нотариальным, и про брак там ни слова. Но наш нотариус там его углядела. И ведь и действительно супружесткая доля там есть. А мимо нотариуса продавать - только целиком. Тогда притворная.

Марта, какая супружеская доля? она бы там была в каждой 1/2 доле квартиры, если бы этот ДКП был у них оформлен в ППФ, потому что оформление в ППФ по долям нарушает норму закона, которая предусматривает исключительно нотариальную форму документа об изменении формы собственности приобретенного в браке имущества - она должна быть совместная, а не долевая. У них получилось, что ДКП одновременно содержит в себе элементы брачного договора. а для брачника законом только нотариальная форма предусмотрена. ДКП и сделан в нотариальной форме. Так что все ОК))

Единственное, что мне приходит в голову при таком поведении нотариуса, это то, что там где-то в тексте ДКП есть слова или ссылка на статью СК РФ, из которых следует, что приобретение совершается все-таки в совместную собственность.
Но тогда это бред в ДКП!)) ибо на фига тогда было доли писать?!

Марта Григ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 февраля 2020, 17:31

Это 2002 год, там и цена в долларах. Про общую совместную тогда и не знали. И про долевую и нотариат - гораздо позже. Практически конец девяностых)) Могу скинуть в личку договор, но там голяк. В договоре написано в долевую по 1/2. По нынешним законам нонсенс.

Марта??? это кто ж не знал про общую совместную? Про нее даже в СССР знали!))) Кодекс семейный в этой части не менялся с тех пор.
Просто в 2002 году никто еще не додумался "браковать" договоры в ППФ, по которым супруги приобретают квартиру в долях. Это вообще-то относительно недавно случилось.

Не забудьте написать нам о том, как в итоге решится этот вопрос.

Марта Григ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 февраля 2020, 18:39

Обязательно напишу решение данной ситуации. А про СССР и кодекс да)))), знали)))) но лихие 90 е чего только не натворили)

Наталья Якушина24 февраля 2020, 16:39

Ирина Владимировна, по моему опыту нотариусы (и Росреестр, пока доли не отдали нотариусам!) действительно рассматривают долю каждого супруга/бывшего супруга как совместное имущество, независимо от того, нотариально или нет оформлен дкп. Не могут купить супруги в индивидуальную (личную) собственность, все равно в совместную: либо всю квартиру в совместную, либо каждую из долей в совместную. В обоих вариантах свобода распоряжения имуществом ОДНИМ супругом ограничена. Требуют или БД, или Соглашение о разделе. Поправьте, пжл, если я что-то пропустила.

Марта Григ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 февраля 2020, 17:34

Да, именно так. Нотариус видит в каждой доли - супружескую долю, так и сказала - или оба продаете, дарите или вступайте в наследство, после смерти одного из супругов.

Наташа, не хочу искать, но на эту тему было даже определение ВС. именно там был упор на то, что если ДКП нотариальный, то доли личные.
Не знаю, как в МСК, а у нас , за всех нотов не скажу, но тот, к которому хожу я, нормально отреагировал на похожую ситуацию, когда муж после развода продавал свою долю - нот. согласие б/супруги не потребовал. И росреестр тоже всё зарегил.
И потом, что спорить? Если совместное, то можно отчуждать долю б/жене соглашением о разделе имущества. А если не совместное, то можно ей продать. Вот одно из двух! Нотариус недоделанный!)))

Марта Григ

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 февраля 2020, 17:39

Ну судебная практика существует, но там закон как дышло поворачивают.....У меня еще один клиент вообще кабальный БД подписал.....теперь пищит, спасите, помогите, а видите ли брачные договоры расторгнуть невозможно. Буду искать другого нотариуса. И Соглашение. Там тоже, и давность и другие обьекты. Посмотрим. Нет. Тогда ДКП на сына.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru