недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиПартнерские проекты

Каменные джунгли или город-сад: в поисках оптимальной плотности

3 585
Каменные джунгли или город-сад: в поисках оптимальной плотности
Мы решили выяснить, что такое эффективная плотность застройки — одна из важнейших характеристик городской среды — и какой она должна быть, чтобы жители чувствовали себя комфортно и свободно.

Мегаполис вводит ограничения

В последние несколько лет Санкт-Петербург всерьез озадачился проблемой плотности возводимого жилья. Пять лет назад в городских правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) появилось ограничение 40 м — так называемая базовая этажность, это высота 12-этажного дома. Именно такова предельная высота зданий в новых жилых районах города. Исключения допустимы, но каждый такой проект рассматривается на Градостроительном совете — насколько превышение оправданно и необходимо.

Ленобласть за это время тоже ограничила высотность в некоторых районах, а два месяца назад ввела лимит на минимальную площадь студий на приграничных к Петербургу территориях.

По словам чиновников, это необходимые меры для новых густонаселенных районов, которые не были рассчитаны на подобную нагрузку — в них теперь катастрофически не хватает объектов социальной инфраструктуры и дорог.

Как так получилось

Плотность застройки территории рассчитывает девелопер — либо самостоятельно, либо с привлечением проектно-архитектурных компаний. Итоговый показатель зависит от концепции проекта, класса жилья и региональных нормативов, ПЗЗ и других значений.

В большинстве случаев застройщик выбирает максимально допустимые высотность и плотность — ведь именно от этого зависит маржинальность проекта.

Концептуальная стратегия развития мегаполиса «Большой Петербург. XXI век», подготовленная несколько лет назад урбанистами, в том числе экспертами компании «Урбаника», приводит такие цифры: при городском оптимуме 10–12 тыс. кв. м на 1 га плотность застройки в историческом центре — 21 тыс. кв. м на 1 га, плотность застройки 1980–90-х годов — 9,5 тыс. кв. м на 1 га, а новых многоэтажных районов — 35 тыс. кв. м на 1 га.

При этом понятие плотности оторвано от среды и инфраструктуры — это не китайская модель с многоэтажками, по которой жители обеспечены всем необходимым, а лишь жилые квадратные метры низкого качества.

«Плотность застройки не в значении «плотности качества пространства и сервисов», а в значении максимального выхода квадратных метров делает новые проекты массовой жилой застройки гораздо менее конкурентоспособными в будущем, чем даже проекты советского массового строительства. Поэтому риск превратиться в «гетто» через 15–20 лет у таких районов даже выше, чем у кварталов хрущевок или брежневок».

Из стратегии «Большой Петербург. XXI век»

Задача для профессионалов

Девелоперы подтверждают, что проблема не только в плотности застройки: ведь исторический центр, где плотность в два раза превышает оптимум, трудно назвать некомфортным или перенаселенным. Разгадка в том, что высота зданий в центре соразмерна человеку. И это значит, что строить плотно и комфортно все же возможно.

«Капитализация территорий плюс устойчивая и качественная среда — главные критерии развития мегаполиса. Я добавляю еще один — доступность жилья и инфраструктуры. Оно должно быть доступно по стоимости», — говорит девелопер, инвестор проекта «Прибрежный Квартал» Михаил Голубев. Сам он считает, что оптимальное городское жилое пространство должно быть представлено мало- и среднеэтажными районами и кварталами, быстро и удобно связанными с центром, — «традиционный город», построенный по законам нового урбанизма.

«Мы провели исследование, которое показало, что количество возводимого жилья и другие параметры застройки удастся обеспечить 5–7-этажными домами, а не высотками по 25 этажей и даже по 12 — удорожание составит всего 10–15%, что не так много. При этом мегаполис становится соразмерным человеку, сохраняя эффективную плотность», — поясняет Михаил Голубев.

Новый урбанизм по-петербургски

Концепцию традиционного, комфортного и соразмерного человеку города Михаил Голубев воплощает в своем проекте «Прибрежный Квартал» — малоэтажном жилом комплексе, строящемся в Лисьем Носу. Это территория Петербурга, до центра города отсюда — 15 минут на машине, до крупнейшего делового комплекса «Лахта-центр» — 5 минут.

Все дома здесь — индивидуальная и блокированная застройка высотой два–три этажа. Первая очередь комплекса рассчитана на 90 домовладений, дальнейшие — примерно на 200.

Каждый дом возводится для одной семьи, планировка свободная — жители могут менять дома под свои нужды. Это, конечно, сдвигает строительную программу, но девелопера это не пугает.

«Экологичность, добрососедство, применение новых технологий — то важное, что делает город комфортным, — подчеркивает Михаил Голубев. — К этому давно пришли в Европе, но для России, для Петербурга наш проект уникален. Это городской проект, который создается для активных жителей мегаполиса, и это жизнь в гармонии с природой: мы сохранили лесной ландшафт, невысокие дома с интересной архитектурой стоят посреди леса, их окружают и пронизывают вековые сосны и ели. При этом у каждого дома есть небольшой земельный участок-патио и терраса на крыше».

Городская альтернатива многоэтажным районам

По словам Михаила Голубева, ему приходится сталкиваться и с обратной ситуацией: когда покупатели считают, что плотность застройки в «Прибрежном Квартале» слишком высока, дома стоят близко друг к другу, а участки-патио недостаточно велики, деревья закрывают небо.

«Конечно, по сравнению с кварталами многоэтажек наш проект выглядит загородным коттеджным жильем, но это не так. Отдаляясь от города, человек теряет связь с ним, перестает быть городским жителем. «Прибрежный Квартал» — это все же городское жилье со всей инфраструктурой поблизости, с торговыми и культурными центрами, городскими коммуникациями, оптоволоконным интернетом. И плотность застройки здесь — та, которую я называю эффективной плотностью для такого городского квартала».

Михаил Голубев,девелопер, инвестор проекта «Прибрежный Квартал»

Модель, при которой городские субурбии-окраины застраиваются полноценным загородным жильем, уже опробовали в США — и отказались от нее. Изначально все выглядело заманчиво: индивидуальные дома, большие участки с задними дворами, госпрограмма поддержки, хорошие дороги и недорогой бензин.

Города начали расти как на дрожжах, растягиваться вширь, но формировать в таких районах полноценную инфраструктуру оказалось невыгодно. Поездки на работу и учебу, за продуктами и развлечениями стали занимать у людей слишком много времени: началось обратное переселение в город.

Так на Западе пришли к идее нового урбанизма — компактного традиционного города или района со смешанной типологией застройки, многофункциональностью, хорошей пешеходной логистикой и озеленением.

«Это экономически и математически просчитанный традиционный город, где учтена связь между количеством жителей и обеспеченностью их парковками, помещениями для ведения бизнеса, местами отдыха — как на природе, так и активного», — комментирует Михаил Голубев.

Поэтому параллельно с жильем создатели проекта сразу построили комьюнити-центр для активного отдыха, общественное пространство для проведения праздников на природе — люди могут собираться всем кварталом, знакомиться, они общаются, каждый приносит что-то вкусное.

«Это и есть современная городская альтернатива многоэтажным районам, где соседи не знают имен друг друга, — уверен девелопер. — Изменения в городском развитии идут очень быстро. Многие жилые комплексы — без разницы, дорогие или эконом — устаревают на глазах. Мы работаем в динамическом формате и держим планку образа будущего современного города. Мы закладываем в проект многофункциональность и разнообразие, спрашиваем у покупателей и жителей, что бы они хотели видеть в своем патио, небольшом дворике рядом с соседями, в самом квартале. И корректируем свои планы, воплощая это в “Прибрежном Квартале”».

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru